万。我建议你将目标售价调整为三万块每平米甚至更高，定位向着城市豪宅那种方向吹，找找国外发达国家大公园周边城市高档公寓的案例，补充进来用国际化视野提升一下整体格调。虽然或许容积率过高，规划形态支援不了那所谓高品质的真豪宅，不过地段第一位啊，这地方前途不可估量，总能撑起来高阶专案。”
“可是三万每平米，一百平的房子就要三百万元以上，总价天花板……”木逢春一脸不信的样子，贫穷真的很限制想象力。
“在别的城市我不知道，可帝都藏龙卧虎，有钱人多了去了。何况总价三百万并不高，首付一百万，中产咬咬牙都买的起，远没到帝都的天花板呢。”
童彤只是点到即止，没透露太多，2010年之后，三万每平米这个价格，东西城二手房要环境没环境车位永远不够的老破小都比这贵。而四环边奥运场馆森林公园附近，成熟高档居住区，也只是入门上车的价格而已。
第66章 66世事难料
“真的能支撑么？首付一百万呢？帝都真有那么多有钱人？我们专案的体量起码是有1000套房子呢。”木逢春不放心的再次发问。
童彤将PPT拨回专案的区点阵图, 指着旁边紧邻的一大片居住区耐心解释道：“这个小区你调研过么？我记得是亚运会的时候新建的高层住宅, 91年前后入住的。”
木逢春茫然点点头：“这个小区建成年代太早, 又不是新建的商品房，没在本次竞品的重点研究范围内。”
“我有个朋友住这片，这里除了部分回迁房属于经适房范畴不方便交易以外，其余大量的楼都是央企各部以及国有大银行的福利分房。前几年，听说这些房子都让员工成本价内购了, 买一套也就是三五万块钱，再交几百块土地出让金办个上市的手续, 就能变成正规商品房买卖交易。房屋建筑质量相当好，高层带电梯户户朝南，楼间距特别大无遮挡, 小区内的环境也不比新建的商品房差。”
童彤说的这个朋友，是上辈子的同学，帝都本市人，父亲是大国企的职工, 亚运会的时候分了两居室在这个小区, 00年前后单位要求员工出成本价将房子买到个人名下。据说他家是花了三万多买了一套小两居60平米, 2010年初转手100多万卖给租户了。
“现在周边商品房卖多少钱呢？你报告里写的是均价6000元, 那些小区有这个小区地段好么？这个小区的建筑密度很低, 还有大花园，公交车四通八达, 与国际会议中心和大商厦就隔着一条马路, 走路去奥运场馆比你们的专案更近一站地。最关键, 这小区附近的写字楼里入住的都是世界五百强企业和大国企。最近这几年去国企工作的可再没有福利分房的好事了。听说小区里的租金很高，近期二手房也有成交，两居室每套五六十万总有的。而且这小区体量不小，三四千户人家，租售都是供不应求。”
木逢春有一丝了悟：“您是说，这个小区里的业主，也可能成为我们专案的目标客户，而且他们具备一定的购买能力对么？您这样一提，我想起来周边还有几个同样的大社群呢。原本我觉得他们现在居住条件已经不错了，应该不会再买新房子了。”
“90年代距今将近二十年，听专业人士说我国第一批高层住宅户型设计不太合理，面积也小，建设质量再好，居住品质也很有限。你们现在的专案，从规划设计到建造工艺、装置设施都比那会儿强了太多。挣钱多了，谁不想进一步改善一下生活条件呢？这些改善型的客户，可以卖了手头的小户型居所，用这钱付首付，往后用工资和公积金还款。而这个片区内不愁人接盘买这些相对低总价的小户型二手房，他们刚来帝都工作，买不起更好的，总要先有个落脚点过度。帝都不断吸纳外来人口，你是不是也想过再攒几年钱，在帝都买房扎根呢？”
木逢春做地产这一行，每天都是和房价打交道，当然是想早点买房，没不起大的买个小一点的，贷款买也总比租房子将租金扔给房东自己啥也落不着划算。国家虽然一再调控，房价上涨趋势却没有明显的背离，只是涨多涨少的问题，按照目前观察的情况，晚买一年就要多花不少冤枉钱。
“还有一点，如果你们的专案一手房价格高了，二手房的价格也会跟着水涨船高。今年买老小区的一套房可能五六十万，等你们专案开盘了售价一拉，老小区现房本来就供不应求，二手房的价格翻倍都不为过。”童彤没有一味的灌输，而是启发式的谈自己的感悟，讲到这里就不再继续了，关于怎么把房价炒高这事毕竟与大国策有悖，童彤可不想将正直青年引入歧途。
木逢春从穷乡僻壤而来，营销专业尚未毕业，地产圈子里混迹的时间还不够久，没有那么复杂的念头，光是听何总讲到的这些，足够他好好消化体会了。他忙不迭谢了又谢，而后表示：“幸好早来向您请教，还有几天时间，我抓紧再去您提的小区调研一下。如果能拿到更多支援资料，我想我会将专案的预期售价以及推理过程都完善的更合理。总之太感谢您的指点。”
童彤客气几句并没多留，甚至都没有再提挖木逢春来身边帮忙的念头。这小伙子看起来很喜欢目前的工作，最起码他自己懂得争取机会，也颇有一些天赋。第一次做这种营销策划和定位的分析报告就已经井井有条，考虑的很全面了，除了勤奋还需要悟性，说不定假以时日，人家不用依靠谁的帮助就风光发达了。
地产圈子里做销售的，抓住这黄金十年的机遇，月销百亿不是梦，卖一套房子提成十来万，运气好的快销盘，三五十个亿的货值三五天清盘，一个销售一天卖个十来套房子光提成就上百万，那都不是事。
童彤以前认识个做地产销售的朋友，风光的时候每次去售楼处都开着自己的宾士，拉着好几台□□印表机和点钞机。为什么呢？现场跟客户谈完，交定金填合同，就要开□□。开□□是专用的印表机和纸张，售楼处给准备的印表机根本忙不过来还总是坏，坏了就立马换备用的，不能让客户等着。更别说点钞机什么的，那时候还不流行刷卡，POS机也不是随便能申请的，买房子带现金去的多，点钞机天天都过劳卡顿，平均几天就报废一台。
楼市火爆房价连年上涨的时候，许多售楼处里比菜市场还热闹，营造出来的气氛就仿佛房子不要钱，抢大白菜一样。其实每一笔交易都是上百万的金额啊，往往房子还是个坑，只用几张漂亮楼书广告画，忽悠着客户就将大半生积蓄全拿了出来，抢银行都没这个来钱快。
送走了木逢春，童彤下意识的还是将投资目标先放在了写字楼和酒店上，住宅的买入闲暇时看心情和运气随便找找，没有投入太多精力。而因着民宿业务培养起来的酒店管理公司也算是悦彤资本集团下面一个独立的公司，这几年发展良好，人员素质水平业务能力都稳步提升，可是租赁的物业较多，自持的资产太少。自从上次倒手招待所地皮的专案之后，一直没找到特别合适入手能开经济型连锁酒店的专案。
如今这事该提上日程了。2008年股市下行启动，许多资金从股市里跑出来，涌入楼市，要趁着那波疯长之前，提前入手采买固定资产，低买高卖才能获取更大的利润。
童彤带着手下亲力亲为起了个头，指了个大方向，后面就放手让人继续，有意给他们更多锻炼和自由发挥的机会。如果事事都听他的，那就只用雇两个打杂的，何苦高新聘请耐心培养这些人才呢。¤本¤作¤品¤由¤思¤兔¤网¤提¤供¤线¤上¤阅¤读¤
没想过了一周，木逢春又主动来拜访了，还特意是挑的工作日，去四合院那边没找到何总，又挤公交来了CBD办公室这边。
童彤在自己的办公室接待了木逢春。这次见他一脸恍然，似是受了什么挫折，不开心的样子。
“小木，你又遇到什么难题了？莫非调研后资料不支援我之前说的那种售价预期？”如果真发生那样的事情，童彤反而高兴呢，毕竟房住不炒才是正途，如果涨的没那么夸张，国家也不会那么急迫的调控干预。当初制定政策的人永远也想不明白，为什么每调控一次，房价就又疯涨一轮，治标难治本。
木逢春犹豫了半晌，才说：“我上周按照您的指点又去专案周边补充调研了一些基础资料，发现还真是您说的那个道理。特别是访谈了一些目标客户之后，能够看出他们对改善生活品质的强烈预期，以及不差钱的心态。于是我修改完善了报告，将成果汇报给了我的部门经理。却被经理狠狠批了一通，说我一个刚入职的新人，竟然提这么夸张的目标售价，是想将部门架在火上烤呢。这东西拿出去交给老板，老板有了这么高的心理预期，将来卖不到这个价格怎么办？
经理骂完了我又安抚了一番，放了我两天假，我还以为他是真对我好。谁知我另一朋友说，转天老板突然来问这个定位和营销策划的事，经理手头也没有成型的报告，干脆拿我那个先顶上去了，只是将预期售价改为了两万。没想到老板看了还是觉得太激进，经理一下子怂了，直接将责任都推我头上，部门同事们也冷嘲热讽觉得我故意鼓捣个高价想钱想疯了。我休假回来，物是人非……这几天总有冲动，都想要不就辞职算了。”
童彤甚为惋惜，也不免愧疚道：“早知道我不该乱发表意见，你若按照9000元写了报告，或许就不是这样的结果了。”
木逢春却摇头：“我若是没有按照您的思路去进一步调研，仔细分析问题，恐怕也会与大家想法差不多，认为两三万的售价太疯狂了。但是调研之后，我算了一下未来一两年目标客户能拿出来首付的钱，反推回去单价起码能上三万五。这是有科学依据的，可他们都不愿意动脑子仔细听，看不起我年轻学历低……他们不信我，我再努力也白搭，心里委屈。我母亲就让我找您来聊聊，说您见多识广说不定能开解我的心结。”
“你想听真话么？”童彤忍着内心的窃喜，假装一脸严肃的说道，“要不你干脆辞职，来我这里上班吧。你现在月薪多少？”
木逢春闻言一愣，面对何总诚挚恳切的目光，下意识没保留的说道：“试用期就只给底薪1800。说转正后社保按照帝都最低的标准缴纳，年底看绩效算奖金估计千八百块吧，将来有销售业绩再按照行业内平均的提成算收入。”
“这么少呢。”童彤感叹，在心中估量了一下，没敢开太高的价码怕把人吓着，就比照公司现有大学毕业生的待遇标准说，“我最近正巧要买点房子，需要有懂房地产的人出谋划策。你来我这里当助理怎么样？社保按照收入正常缴